《佛山市住宅物业管理条例（草案）》已经市第十五届常委会第十五次会议第一次审议。为贯彻科学立法、立法、依法立法的原则，广泛听取，做好该法规草案的继续审议工作，现公开征求广大市民和社会对该法规草案的意见和。修改意见或者请于11月19日前通过、电子邮件、传真等形式提交至佛山市常委会法制工作委员会。 寄送地址：佛山市禅城区岭南大道北12号六号楼603室，法制工作委员会，邮编：528000。 第三章前期物业管理第四章物业管理服务第五章物业的使用和第六章物业服务收费管理第七章行业管理第八章法律责任第九章附则 为了规范住宅物业管理活动，业主、物业服务企业的权益，加强基层治理和社区管理，营造和谐、安全、文明、整洁的居住，根据《中华人民国物权法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 本条例所称住宅物业管理（以下简称“物业管理”），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，物业管理区域内的卫生和相关秩序的活动。 物业管理应当遵循监管、市场主导、社会参与、居民自治的原则，发挥、社区和业主的监督作用，促进居民社区的治理稳定，改善人民群众的居住和提高生活质量。 市房地产行政主管部门组织实施本条例，负责全市物业管理活动的监督管理工作，制定全市物业管理活动监督管理工作的考核办法并组织实施。 街道办事处（镇人民）在区房地产行政主管部门指导下，负责对本行政区域内物业管理活动的日常监督管理，履行下列职责： 第七条【居（村）民委员会的职责】居（村）民委员会协助、配合区房地产行政主管部门和街道办事处（镇人民），负责辖区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作，履行下列职责： 市、区相关行政管理部门在各自职责范围内，直接进入小区做好物业管理区域内的监督管理和投诉处理工作，区房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民）及居（村）民委员会应当予以协助。 规划管理部门负责物业管理区域内的车位、车库的规划审批工作，对擅自改变物业使用功能、改变房屋外立面、非法搭建等违法行为予以认定。 城市管理行政执法部门负责查处物业管理区域内社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染、饮食服务业油烟污染、向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体等违法行为，查处擅自改变房屋外立面、违法设置户外广告、违法加建改建扩建、违规装修、擅自改变房屋用途、乱摆卖违法行为等。 机关负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关管理制度；配合流动人员和出租屋管理职能部门，做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工作；对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆、化学品车辆等行为依法采取强制措施；打击物业管理服务中的欺行霸市行为等。 消防部门负责指导和监督辖区内的督促本行政区域内的物业服务企业、居（村）民委员会以及其他单位和个人履行消防安全职责，落实防火、灭火措施。 工商行政管理部门负责查处物业管理区域内无照经营、虚假广告、侵害消费者权益等违反工商行政管理法律法规的行为。 司法行政部门负责指导人民调解委员会对业主、物业使用人、建设单位、物业服务企业各方矛盾纠纷进行人民调解。 物业服务企业应当按照法律法规的和物业服务合同的约定，为业主提供服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，物业管理区域内的卫生和相关秩序，处理业主、业主委员会、物业使用人在物业管理活动中的投诉，并配合有关部门、街道办事处（镇人民）、居（村）民委员会开展社区服务等相关工作，配合有关行政管理部门进入物业管理区域行使行政职能。 物业管理行业协会（以下简称“行业协会”）是由物业服务企业组成的社会团体法人，是物业管理行业自律组织。行业协会负责依法制定和组织实施行业自律性规范，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，组织行业培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，物业服务企业权益。行业协会接受民政部门和房地产行政主管部门的业务指导和监督管理。 基于买卖、赠与、征收补偿等旨在转移建筑物所有权的法律行为，已经占有建筑物专有部分，但尚未依理所有权登记的房屋受让人，可以认定为业主。 （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和卫生的等方面的规章制度； 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和全体业主在物业管理活动中的权益，依法行使职权。 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、使用的，可以划定为不同的物业管理区域。物业管理区域备案由区房地产行政主管部门负责组织实施。 旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要聘请物业服务企业实施物业管理的，由街道办事处（镇人民）征求相关业主意见后，确定物业管理区域。 对物业管理区域划定有争议的，物业所在地区房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处（镇人民）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定。 一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内书面报告街道办事处（镇人民），并同时在物业管理区域的显著公告三十日以上。业主可以向街道办事处（镇人民）提出成立业主大会的书面要求。 符合前两款情形之一的，街道办事处（镇人民）应当在三十日内指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。 业主大会筹备组由业主代表、建设单位、居（村）民委员会代表以及街道办事处（镇人民）代表九至十五人组成。筹备组人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的百分之六十。居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。筹备组中的业主代表，由街道办事处（镇人民）、居（村）民委员会组织业主推荐产生。 业主可以推荐筹备组中的业主代表，但同一业主只能推荐1名候选人；业主推荐的业主代表根据推荐人数多少的顺序确定；推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。 筹备组名单及简历应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著公示十五日以上。业主对筹备组有的，由街道办事处（镇人民）、居（村）民委员会协调解决。 建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。 第十七条【业主大会筹备组职责】业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。筹备组自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议但未通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，其工作期限延长三个月。超过六个月未召开首次业主大会会议的或超过九个月业主大会会议仍未通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，筹备组自动解散。街道办事处（镇人民）、居（村）民委员会可以协助小区业主重新组织产生筹备组。 （三）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，确定首次业主大会会议表决规则； 前款（一）至（五）项内容应在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著公告三十日以上，并书面通知全体业主。 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。 （七）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和卫生的等方面的规章制度； 业主委员会不按照前两款组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向街道办事处（镇人民）提出协助要求，街道办事处（镇人民）应当协调组织召开。 除业主委员会和街道办事处（镇人民）外，任何单位和个人不得召集业主大会会议。其他单位或者个人召集的业主大会会议决议无效。 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程以书面形式告知居（村）民委员会，同时在物业管理区域的显著公告，通知全体业主，该公告应当保留至业主大会召开。 业主张静初奉子成婚大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过市房地产行政主管部门建设的信息平台进行电子投票的形式。采用书面、电子投票等形式征求意见的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著公告十五日以上。征求意见的结果应当在物业管理区域内显著公告三十日以上，业主有权查阅相关资料。 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体票数经业主本人签字确认后，由业主代表在业主大会投票时提交。 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。 业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的建筑面积计算；尚未登记的，暂按测绘机构的实测建筑面积计算；尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算；无法按建筑面积计算的，按套内建筑面积计算。 （二）具有构造和利用上的性、能够排他使用并登记成为特定业主所有的车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。 （三）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一业主拥有一个以上专有部分的，按一人计算。 业主大会会议表决采用书面记名投票或者通过市房地产行政主管部门建设的信息平台进行电子记名投票的方式。 采用电子投票方式的，应当核实业主身份。电子投票视为业主真实意思表示，与书面记名投票具有同等法律效力。 任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。涉及上述伪造情形的表决视为无效。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。 每户业主的表决情况及统计结果应当在物业管理区域显著公告三十日以上，业主有权查询相关材料。 管理规约应当对有关物业的使用、、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。管理规约不得违反法律法规或者损害社会公共利益。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、任期及职务终止等事项作出约定。 第二十六条【业主委员会的职责】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会履行下列职责： （四）及时了解业主、物业使用人的意见和，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用； （十二）配合行政管理部门、街道办事处（镇人民）、居（村）民委员会做好物业管理和物业管理区域的社区建设工作； 业主委员会对全体业主负责，接受业主监督，接受行政管理部门、街道办事处（镇人民）、居（村）民委员会的监督、指导。 业主委员会每年十二月向业主大会作工作报告，工作报告报送街道办事处（镇人民）和居（村）民委员会，并在物业管理区域显著公告三十日以上。 业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会中推选产生。 业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到票数的候选人，可以按照得票多少顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。 （三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为； 业主委员会委员候选人应当书面承诺，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期内积极为业主服务，廉洁、勤勉尽责。 业主委员会应当向区房地产行政主管部门和街道办事处（镇人民）备案，并将相关情况书面报告居（村）民委员会。区房地产行政主管部门和街道办事处（镇人民）应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。 业主委员会收到备案回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著公告三十日以上。 业主委员会换届或者备案情况发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告区房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民）和居（村）民委员会。 分期开发的物业管理区域符合本条例第十五条第二款的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。 分期开发的物业管理区域已交付物业的业主选举业主委员会委员及候补委员的，应当按照未交付物业所占物业管理区域总面积的比例为尚未交付物业的业主预留名额。 新一期的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员不得超过十五人。 业主委员会任期届满三个月前，应当组织换届筹备小组，包括街道办事处（镇人民）代表、居（村）民委员会代表、业主委员会，由居（村）民委员会代表担任组长。筹备小组负责换届具体工作，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。 业主委员会在时间内不组织换届选举的，街道办事处（镇人民）应当督促其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由街道办事处（镇人民）组织换届选举工作。 业主委员会任期届满前，应当委托有资质的审计机构对住宅专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。 业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，业主或者新一届业主委员会可以申请街道办事处（镇人民）、居（村）民委员会督促其移交；对拒不移交的，可以请求协助移交。届满没有成立新一届业主委员会的，上述资料交由居（村）民委员会代为保管。 第三十二条【工作经费、工作补贴】召开业主大会的工作经费以及业主委员会的日常工作经费、工作补贴由全体业主承担，也可以依照业主大会的决定从公共收益列支。经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定。 业主委员会可以根据业主大会决议领取适当工作补贴。业主委员会委员工作补贴标准由业主大会决定。候补委员不领取补贴。 业主委员会应当于每季度结束十五日内将工作经费和工作补贴的开支情况在物业管理区域的显著公告三十日以上，接受业主监督。 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。 业主委员会作出的决定应当于决定作出之日起三日内在物业管理区域内显著公告三十日以上。业主委员会作出的决定应当以书面形式告知居（村）民委员会。 （五）在担任业主委员会委员期间连续欠缴物业服务费三个月及以上或者累计欠缴物业服务费六个月及以上； 业主委员会委员有下列情况之一的，经业主委员会会议决定中止其委员职务。经业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格： （六）其他违反本条例第三十四条、第五十九条的情形，或者因法律法规以及管理规约的其他原因不宜担任业主委员会委员的。 业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著公告三十日以上，并书面报告区房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民）、居（村）民委员会。 职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交的，业主委员会可以请求居（村）民委员会、协助移交。 业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需要增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。 建设单位应当依法通过招标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理服务，并签订前期物业管理服务合同。 连续两次公开招标投标人少于三个或者建筑物总面积不超过五万平方米的住宅物业，经区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。 前期物业管理招标由招标单位在市房地产行政主管部门的专家库抽取专家进行评标。招标所产生费用由建设单位承担，双方另有约定的除外。 前期物业服务合同应当对前期物业管理范围、管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的义务、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、合同解除、合同终止的处理方式等内容作出约定。 前期物业服务合同期限未满，业主大会召开会议并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。 前期物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原服务内容和收费标准继续提供服务的，前期物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。 前期物业服务合同期限届满，原物业服务企业不能按原服务内容、收费标准继续提供服务的，应当由业主委员会组织业主表决，重新选聘物业服务企业；符合本条例第十五条第一款、第二款，但业主大会尚未成立或者不能依法运作的，应当由居（村）民委员会在街道办事处（镇人民）监督、指导下组织业主表决，重新选聘物业服务企业；未达到本条例第十五条条件，不能成立业主大会的，应当由建设单位在居（村）民委员会、街道办事处（镇人民）的监督、指导下依法重新选聘物业服务企业。 建设单位在预（销）售物业时，必须在预（销）售现场显著公告前期物业服务合同、规划设计要点、规划总平面图，规划总平面图应当特别标示物业服务用房、配电房、水泵房、垃圾房等的。 当物业服务用房存在用于员工饭堂、员工宿舍等可能对业主造成影响的用途时，应当在销售现场显著公告。 建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害业主的权益。建设单位应当在预（销）售现场公告临时管理规约。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。临时管理规约至管理规约生效时自动终止。 物业买受人认为临时管理规约或者管理规约的内容违反法律法规或者显失公平的，可以申请区房地产行政主管部门依法协调处理。 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。先期开发部分未配置或者配置不足物业服务用房的，建设单位应当临时配置或者补充配置。 物业服务用房应当为地面以上的成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库、架空层、夹层和人防工程等，以及室内层高不足二点六米的房屋不得作为物业服务用房。 物业服务用房的所有权属于全体业主，物业服务企业在征得有利害关系的业主同意后可以将物业服务用房用作为本物业管理区域提供服务的企业员工的办公、宿舍、饭堂等用途，不得挪作他用。 规划行政管理部门应当依照法律法规、本条例的相关及规划设计规范的要求，审查物业服务用房的建筑面积、、用途等指标，在规划审批图纸上注明。对不符合本条例第四十四条标准的，依法不予颁发规划许可证。验收时，规划管理部门应当对物业服务用房上述指标进行规划验收。 不动产登记部门在办理所有权初始登记时，应当在不动产登记簿中注明物业服务用房的建筑面积、坐落、用途。业主有权查询。 （二）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料。物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动，应当妥善保存，不得遗失。 业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的有效证明。 物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的义务、住宅专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。 经过业主大会决定选聘物业服务企业的，业主委员会应当将物业服务招标方案（选聘方案）和物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显著公示十五日以上，征求业主意见。 居（村）民委员会或者建设单位按照本条例第四十条组织业主表决重新选聘物业服务企业的，应当将物业服务招标方案（选聘方案）和物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显著公示十五日以上，征求业主意见。 经过业主大会决定续聘物业服务企业的，业主委员会应当将物业服务合同草案内容在物业管理区域的显著公示十五日以上，征求业主意见。 业主委员会根据业主大会的决定，采取招标的形式选聘物业服务企业的，由业主委员会在市房地产行政主管部门的专家库抽取专家进行评标。招标所产生的费用由全体业主承担，双方另有约定的除外。 业主委员会与选聘、续聘的物业服务企业签订物业服务合同后，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报区房地产行政主管部门和街道办事处（镇人民）备案，同时以书面形式告知居（村）民委员会。 业主委员会可以在物业服务合同中约定物业服务企业提交一定数额的物业服务履约金。履约金由业主委员会开立专门的账户保管。 物业服务企业接受业主大会续聘决定的，应当在收到业主委员会书面告知十五日内与业主委员会续签物业服务合同。物业服务企业不接受业主大会续聘决定的，应当在收到业主委员会书面告知十五日内以书面形式告知业主委员会。 业主大会决定选聘新的物业服务企业的，应当在物业服务合同期限届满前一个月与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。 原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，不得提供物业服务并向业主收取物业服务费用。 物业服务合同一方要求提前终止服务合同的，应当提前三个月书面通知对方，并以书面形式告知居（村）民委员会、街道办事处（镇人民）和区房地产行政主管部门，同时在物业管理区域显著公告三十日以上。 物业服务企业因为被吊销、被解聘、解散或者单方退出物业管理区域的，为避免物业服务终止，业主委员会可以委托新的物业服务企业暂行管理，并书面报告街道办事处（镇人民）。临时物业服务合同中应当约定该合同于业主大会选聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。业主委员会应当自上述情形发生之日起三个月内按照本条例重新选聘物业服务企业，并按照本条例第五十条的备案。 物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交下列资料和财产，并配合新物业服务企业做好交接工作，物业服务企业将经交接双方确认的移交资料清单以书面形式告知街道办事处（镇人民）、居（村）民委员会： （五）采用酬金制计费方式的物业管理项目，发生的物业服务费结余，及用物业服务费购置的资产及物品； （六）其他应当移交的资料和财产。前款所称的酬金制计费方式，是指在预（销）售的物业的管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理计费方式。 物业服务企业在物业管理服务期间出资或者垫资配置的固定设施设备，应当与业主委员会协商处理，协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁。影响物业服务区域业主生活安全的设施设备，物业服务企业不得拆除。 物业服务合同期限届满或者依法终止，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主大会决定有等理由办理交接。 原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主委员会、新物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，物业服务合同的利益相关方应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得接管。 新物业服务企业承接物业时，应当在业主委员会的监督下与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 查验时，新物业服务企业应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人共同签字。查验记录应当以书面形式告知街道办事处（镇人民）、居（村）民委员会。 新的物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。 业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务，协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。 物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和，及时处理投诉，改进物业管理服务。 物业服务企业不及时处理业主、物业使用人投诉的，居（村）民委员会、街道办事处（镇人民）、区房地产行政主管部门及区相关行政管理部门应当及时协调处理。物业服务企业损害业主、物业使用人权益的，区房地产行政主管部门及区相关行政管理部门应当责令其限期整改，物业服务企业应当按期整改。 街道办事处（镇人民）、居（村）民委员会应当依法建立物业管理纠纷人民调解委员会，及时协调解决物业纠纷。 （二）违反法律法规以及管理规约，改变物业用途，未经有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房； （三）将没有防水要求的房间或者阳台等改为需要做防水处理的卫生间、厨房或者其他用途，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方； （十）生产、储存、经营不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，存放、铺设超负荷物品； 物业管理区域内发生上述行为时，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、；劝阻、无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告居（村）民委员会、街道办事处（镇人民）以及相关行政管理部门，居（村）民委员会、街道办事处（镇人民）、相关行政管理部门应当及时协调或者依法处理。 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订室内装饰装修管理协议，申报登记装饰装修方案，物业服务企业对装为进行监督，对隐蔽工程和防水工程进行现场检查。 物业服务企业对违反法律法规和管理规约的装饰装为，应当劝阻、，并及时报告有关行政管理部门，建设单位应当予以协助。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以或者处理。 房屋交付使用并经业主办理装修申报手续后，业主进屋装修的，物业服务企业为避免业主（或者装修企业）在装修过程中改变、损害小区共用部位、共用设施设备，可以依据行业协会或者业主委员会制定的标准向业主（或者装修企业）收取装修金。 物业服务企业在收取装修金前应当与业主（或者装修企业）以书面形式约定双方的、义务、违规处理方法、装修金退还等内容。装修完工后，如果业主（或者装修企业）未造成共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当自检查合格之日起五个工作日内全额退还装修金；造成损坏后，责任人修复或者折价赔偿的，其装修金应当在修复或者赔偿后的十个工作日内退回；造成损坏且责任人修复或者折价赔偿的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。 （二）装修期间可以使用电梯搬运物料。沙石、水泥等必须做好包装，严格遵守电梯限重、限高等有关。物业服务企业应当对搬运队伍加强监督和管理。搬运队伍进行作业过程中，必须遵守物业管理的有关，做好保洁工作，违法、违规搬运； （三）建设单位或者物业服务企业不得指定装修物料搬运队伍。物业服务企业应当做好配合和服务工作，在物业管理区域显著公告装修搬运、管理部门投诉电话等。发生、发现装修搬运欺行霸市行为的，任何单位和个人可以报告门处理； （一）共用物业的维修、更新、和养护费用，由共有该物业的业主按照拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担； （二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、和养护费用，由该幢房屋的业主按照拥有的专有部分房屋建筑面积比例共同承担； 供水、供电、供气、通信、电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。物业服务企业不得签署排他性合同，不得收取进场费用，不得部分通信、电视等单位实施网络接入或者。 物业服务合同应当约定物业服务企业每月用于共用部位、共用设施设备的、维修的费用标准。物业服务企业应当于每季度结束十五日内将共用部位、共用设施设备的、维修费用的使用情况在物业管理区域内的显著公告三十日以上。前期物业管理阶段由建设单位监督，业主委员会成立以后，由业主委员会监督。 前期物业管理阶段，每月、维修费用不足部分在公共收益账户中支出，多余部分滚存入下季度、维修费用中继续使用。 前期物业服务企业退出管理区域，但尚未成立业主委员会的，、维修费用的结余部分，由建设单位监督，交存入公共收益账户中。 业主委员会根据业主大会决定，聘请物业服务企业的物业管理阶段，每月费用不足的，可由物业服务企业申请，业主委员会批准，在公共收益账户中支出。每月的、维修费用有结余的，由业主委员会监督物业服务企业交存入公共收益账户中。 物业维修实行住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照法律法规交存住宅专项维修资金。 住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、，不得挪作他用。 住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。 建设单位应当在办理商品房预售许可前到区房地产行政主管部门申请建立住宅专项维修资金账户。业主应当在办理商品房预（销）售合同备案前交纳住宅专项维修资金，资金缴款凭证作为合同备案条件之一存档。 （一）用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修、更新、等，物业服务企业提出使用方案，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，将表决结果在物业管理区域显著公告三十日以上； （二）用于单幢房屋共用设施设备的维修、更新、等，业主委员会配合物业服务企业征询该幢物业业主意见，经专有部分占单幢建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，按本条第（一）项使用； （四）当住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之五十时，业主委员会应当组织业主大会确定续筹方案并及时续交；当住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十时，只能用于紧急维修。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市房地产行政主管部门会同同级财政部门制定。 依照法律法规规章和有关技术标准应当进行的紧急维修，相关业主不能及时统一意见的，物业服务企业应当积极与业主沟通，同时对涉及公共安全的设施设备，在未落实整改前由物业服务企业停止使用或者在安全条件下有限度使用。 发生下列危及房屋使用和安全的紧急情况，按关职能部门或者有相应资质的鉴定机构的意见，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、的，可以使用住宅专项维修资金： 业主大会成立后，经业主大会决定，可按法律法规将住宅专项维修资金划转给业主委员会管理，并由专户管理银行委托有资质的审计机构对住宅专项维修资金收入、支出进行审价、审核、审计。 住宅专项维修资金已移交业主委员会进行管理的，业主委员会应当于每半年结束十五日内将住宅专项维修资金的使用情况在物业管理区域内的显著公告三十日以上。 物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入（以下称“公共收益”）归全体业主所有。业主委员会、物业服务企业应当配合相关行政管理部门的公益宣传工作。 利用物业管理区域属于业主共有的道、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依理相关手续。所得公共收益依法归全体业主共有，存入公共收益账户。 第七十五条【公共收益的用途】公共收益主要用于以下几个方面：（一）维修、更新、、增设共用设施设备； 未成立业主委员会的，可由物业服务企业对公共收益暂行管理。业主委员会成立后，经业主大会同意，物业服务企业应当将经审计的公共收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。 已成立业主委员会的，公共收益用于第七十五条所列情形时，由业主大会或者业主委员会根据议事规则在公共收益账户中支出。业主委员会应当于每季度结束十五日内在物业管理区域的显著对公共收益账户的开支情况公告三十日以上。 未成立业主委员会的，物业服务企业应当将物业管理区域内的公共收益单列账户管理，于每季度结束十五日内在物业管理区域的显著对公共收益账户的开支情况公告三十日以上。 业主委员会成立后，依照法律法规或者业主大会决定属于全体业主的公共收益，应当统一纳入公共收益账户管理。委托物业服务企业对共有部分进行经营的，公共收益分配应当考虑物业服务企业在公共收益经营中的成本，具体收益分配由业主委员会与物业服务企业协商确定。 业主应当根据物业服务合同约定，按时足额交纳物业服务费。双方约定由物业使用人交纳物业服务费的，业主负连带责任。物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。 已竣工但未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费应当由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。物业交付之日起物业服务费用由业主承担。 建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。 物业管理区域内，供电、供水、供气、通讯、电视等单位应当向最终用户收取有关费用，建设单位应该为最终用户单独安装各收费单位确认的计量器具。物业服务企业接受委托代收费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或者水电周转金。 物业管理区域内的商铺、办公用房等物业按质价相符、协商一致的原则，由上述物业的业主与物业服务企业协商确定合理收费标准。 住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费，可参考该小区最低住宅物业服务收费标准和物业服务实际情况，由物业服务企业与业主或者物业使用人协商约定。 物业服务企业需要重新约定物业服务收费，或者有百分之二十以上业主提议调整收费标准的，应当综合物业服务成本和业主满意度测评结果，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。物业服务企业应当将业主表决结果在物业管理区域显著公告三十日以上，并书面报告街道办事处（镇人民）、区房地产行政主管部门。 业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向区价格行政主管部门申请协调处理。 业主应当依照物业服务合同（包括前期物业服务合同）约定的时间和标准交纳物业服务费。业主不按合同约定交纳的，业主委员会应当配合物业服务企业督促业主缴交。 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。 第八十四条【退出后欠费的追缴】物业服务企业退出管理区域时，业主欠交物业服务费等费用的，原物业服务企业可以依法追缴，业主委员会、居（村）民委员会、新的物业服务企业应当予以协助。 物业服务企业的违规行为、重大投诉、安全责任事故等信息，以及本条例第九十条的业主委员会对物业服务企业的年度考核报告和满意度测评情况，由市、区房地产行政主管部门载入企业的信用档案。 （二）不履行本条例第五十八条不及时处理业主的投诉，或者经区房地产行政主管部门责令限期整改而逾期不整改的； 行业协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律法规和行业规范，侵害业主权益的，应当要求其改正；情节严重的，应当给予、业内通报或者公开等处分。 行业协会给予物业服务企业和物业服务从业人员、业内通报和公开的，应当以书面形式告知区房地产行政主管部门；给予物业服务企业和物业服务从业人员公开的，应当向社会公告。 物业服务企业应当做好物业管理区域内的公共秩序工作，协助门维持物业管理区域内治安秩序，依法依约进行值班、巡逻工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当根据本条例第八条的部门职责，及时向有关行政管理部门报告，并协助开展救助工作。 业主委员会可以在居（村）民委员会的指导下，每年对物业服务企业的合同履行情况进行年度考核。每年开展一次或者两次业主满意度测评工作。 住宅小区没有成立业主委员会的，物业服务企业应当在居（村）民委员会的指导监督下，组织业主满意度测评。 年度考核结果和满意度测评情况应当在物业管理区域的显著公告三十日以上，并在本市物业服务企业信用信息平台予以公布。 房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民）以及其他有关行政管理部门违反本条例，有下列情形之一的，由其所在单位或者上级管理部门对负有责任的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任： 建设单位违反本条例第十五条第二款，未书面报告并公告的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以下罚款。 业主大会筹备组违反本条例第十六条第六款，泄露业主资料或者将业主资料用于与业主大会筹备无关的活动的，由区房地产行政主管部门处一万元罚款。 业主委员会委员违反本条例第三十四条第一款第（六）项，泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动的，由区房地产行政主管部门处一万元罚款。 建设单位、物业服务企业违反本条例第四十六条第三款，泄露业主资料的，由区房地产行政主管部门处二万元罚款，并对直接责任人员处五千元罚款。 违反本条例第二十四条第三款伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书的，对应当负责的个人处一万元罚款。物业服务企业有以上情形的，处五万元以上三十万元以下罚款。 业主委员会未经业主大会表决通过，违反第四十八条、第四十九条选聘、续聘物业服务企业的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对应当负责的业主委员会委员处一万元以下罚款。 业主委员会委员有本条例第三十四条第一款第（一）、（二）、（三）项行为的，由区房地产行政主管部门处一万元罚款。 任何单位或者个人违反本条例第七十四条擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对责任单位处五万元以上二十万元以下罚款，并对责任人处五千元罚款。 任何单位或者个人违反本条例的，挪用或者侵占公共收益的，由区房地产行政主管部门追回挪用或者侵占的公共收益，给予，违法所得，可以并处挪用、侵占数额二倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究责任单位或者责任人的刑事责任。 建设单位、物业服务企业未按照本条例提供或者移交相关资料、印章和财物的，或者不按照约定退出物业管理区域，或者未按照本条例提供人力、场地支持的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。 业主委员会违反本条例不提供或者移交相关资料、财物的，由区房地产行政主管部门责令限期改正，并给予。 经区房地产行政主管部门依法处罚后仍拒不改正的，由区房地产行政主管部门提请机关对直接责任人员依照《中华人民国治安管理处罚法》第二十处罚。 第九十八条【未公告的法律责任】建设单位未按照第四十一条事项进行公告的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以下罚款。 建设单位违反本条例第四十二条第一款未将临时管理规约公告，或者违反第四十，未将临时管理规约报区房地产行政主管部门备案的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以下罚款。 物业服务企业违反本条例第五十条，未将物业服务合同报区房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民）备案的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以下罚款。 建设单位、物业服务企业、业主委员会未按本条例第五十履行书面报告及公告义务的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对应当负责任的业主委员会委员给予，对应当负责任的建设单位、物业服务企业处五万元以下罚款。 原物业服务企业违反本条例第五十六条办理交接或者拒不退出物业管理区域的，由区房地产主管部门责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款。 违反本条例第五十九条第一款，给他人造成损害的，依法承担民事责任，并由有关行政管理部门按照下列予以查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）违反第（一）项的，由区城市管理行政执法部门责令其限期改正，处五万元以上十万元以下罚款； （二）违反第（二）项、第（四）项、第（五）项的，由区城市管理行政执法部门依照有关法律法规规章的处理； （三）违反第（三）项的，由区城市管理行政执法部门责令限期拆除，并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下罚款，对装饰装修企业处五千元以上五万元以下罚款；逾期未拆除的，区城市管理行政执法部门可以申请强制执行。 （四）违反第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项的，由区房地产行政主管部门责令限期改正，给予；对个人可以处一千元以上一万元以下罚款；对单位可以处五万元以上二十万元以下罚款。 违反本条例第五十九条第一款第（一）、（三）、（四）、（五）项经有关部门处罚后拒不整改或者未整改完成的，不动产登记机构可以暂缓受理该物业的不动产登记申请，并书面告知业主。 物业服务企业违反本条例第六十二条第（四）项、第六十四条，收取清运费、进场费、部分通信、电视等单位实施网络接入或者的，建设单位或者物业服务企业违反本条例第六十二条第（三）项，指定装修物料搬运队伍的，由区房地产行政主管部门责令限期改正，并处五万元以上三十万元以下罚款。 第一百〇五条【未公告的法律责任】物业服务企业未按照本条例第六十五条进行公告的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以下罚款。 业主委员会违反本条例第七十一条、七十二条，未依法管理住宅专项维修资金的，或者未将住宅专项维修资金使用情况进行公告、备案的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对责任人处五千元罚款。 物业服务企业作出本条例第八十九条行为，给他人造成损害的，依法承担民事责任，并由有关行政管理部门按照下列予以查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）作出第（一）项行为的，由区房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任； （二）作出本条例第八十九条第（三）项行为的，由区房地产行政主管部门责令限期改正，给予，并处一万元以上十万元以下罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用； （三）作出本条例第八十九条第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（九）项行为的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款； （四）作出第（十）项行为的，由区工商行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上三十万元以下罚款。 业主委员会、物业服务企业未按照本条例第九十条进行年度考核、业主满意度测评工作并公告的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对物业服务企业处五万元以下罚款。 业主、物业使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、；对不听劝阻的，业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公告；相关业主可以依法向提起民事诉讼或者向仲裁委员会申请仲裁。 |