作为代建第二股，中原建业若成功上市，估值将对标已上市的绿理。按照2019年的业绩计算，其上市后的市值将达到128亿。 届时，胡葆森本人将身价倍增，其持有中原建业72.3%的股份，价值92.5亿。胡葆森家族的财富将从41亿跃升到133.5亿，毫无疑问，其在胡润百富榜中的排名会大幅蹿升。 看起来，代建业务似乎挺吃香。在港股市场普遍低估的下，代建股20倍的市盈率看起来相当不错，让不少房企跃跃欲试。 事实上，代建作为房企转型的热点方向，已经有多家企业选择入局。既有头部房企恒大、万科、中海、保利，也有中小型房企广宇发展、天房集团、当代置业等。 尽管绿理做到了代建行业的TOP1，但2020年H1的净利润仅仅是1.34个小目标。这样的成绩让很多尚在观望的房企感到庆幸，幸亏没下决心做代建。 所谓代建，就是协助项目拥有者完成房地产开发工作。它与代工的区别在于，代建不仅仅是建造，还能为客户提供诸如市场定位、产品设计、营销定价等服务。 根据中指院的报告，代建有着巨大的市场规模。中指院预计，我国代建市场的总建筑面积将从2020年的8335万平增至2024年的1.939亿平，年复合增速高达25%。这是一个庞大的增量市场，需求主体是中小房企和，其中前者的需求占大头。 一方面，房地产行业的利润空间被持续挤压，倒逼房企向精细化方向发展。在产品定位、设计、建造等环节如果出现大的瑕疵，容易造成一个项目满盘皆输。 另一方面，地产业经过20多年的发展，大浪淘沙中涌现出一批优秀的房企。它们用过往的成就证明了自己有资格将产品力、设计、管理等向外输出。这些房企有能力让中小房企的项目卖出更高的价格，或者用更低的成本把项目做出来。 因此，当前的代建市场往往是中小房企邀请有实力的大房企进行代建，利用其品牌、品质获得溢价，从而赚取高额的利润。 作为代建企业，本应以产品开发为核心能力，依靠品牌带动产品溢价销售赚取收益。但现实中，很多代建企业并不满足于此。它们会成立非开发商职责的公司，通过其他产业链获得收入。 所谓股权式代建，是指代建企业在项目中会持有一定的股权，比例一般不超过30%。但项目由代建方操盘，使用代建方的品牌、产品体系和管理体系。 以万科和合作方共同打造的昆明云上城为例。万科在项目中占23%的权益，并对项目进行操盘、管理。最终获得的收益除了代建服务费，还有溢价分成、股权收益这两部分，总和占项目总收益的40%。从结果来看，盈利能力远高于纯代建。 没错，股权式代建拓宽了代建企业的收入渠道，扩大了其收入规模。但这种模式与轻资产属性已经，而且承担了更多的风险。 当前的代建市场上，“伪轻资产”代建是绝对的主流。比如金地代建，通过成立金融平台为项目公司提供资金支持。在这个过程中，金地代建实际上把项目的风险和自身的平台绑在了一起。 再比如建业集团，大手笔收购建筑公司为代建业务提供支撑，导致企务负担大大加重，负债率长期居高不下，把代建做成了比重资产更重的业务。 原因在于，代建企业都十分珍惜自己的品牌。因为品牌是实现产品溢价，让委托方和代建方实现双赢的关键。 为了保持品牌号召力，确保项目成功，代建企业对每个项目都要倾注心血。在各个环节都要精心设计、严格把关，而这样做势必会占用大量的人力资源。 就绿城来说，绿城有专业化的代建团队，团队的人手框死了业务规模的天花板。为了单个项目组建团队得不偿失，新招聘的员工也需要相当长的时间才能培养到位。 如果用四个字来概括代建从业者的工作感受，那一定是“如履薄冰”。因为做不好会损害品牌形象，不仅影响代建本身，连地产主业也会受到。 一旦委托方出现资金问题，导致项目停工、拖欠工程款等，代建方便成为众矢之的。即便是行业第一的绿理，也经常遇到这类事情。 2020年1月，绿城香格告业主称：项目因资金周转问题导致手续办理滞后，项目交付将延期。事实上，项目是慈溪宁益委托绿城开发的，绿城香格由慈溪宁益公司100%持股，绿城只负责代建。 再比如，浙江绿城家园的昆明绿城春江月项目长期停工，委托方陷入资金链断裂的漩涡导致项目搁浅，这对于绿城的品牌同样造成了损害。 因为该项目在宣传、销售的时候冠以绿城的名号，业主也都是冲着绿城的品牌来的。一旦项目出现问题，在业主眼中，第一责任人自然也是绿城。 原因在于，相比代建方，委托方往往是实力较弱、规模较小的地方中小房企，这类企业最容易出现资金链问题。一旦项目停工、延期交付等状况，代建方就难以独善其身。 关于这一点，亿翰智库的研究员表示，“当代建企业面临风险的时候，往往会在社会上留下污点。污点积累多了就会升级为问题，一旦企业被扣上有问题的帽子，就很难继续发展下去”。 房兄了解到，在很多购房者眼中，绿城的房屋品质已经大不如前。房兄认为，这跟绿城近年来大力发展代建不无关系。 首先体现在回款上。代建由委托方根据工程进度分期付款，这必然导致回款周期长、回款难度大、回款过程中不确定性高等问题，这属于先天性缺陷。 就物业来说，房地产竣工面积的下降不会影响存量，只会影响物业新增收费面积的增量。因此，物业公司在收入端是稳定、可持续的。 而代建属于一锤子买卖，房屋交付即宣告结束，所以它是一门流量的生意。代建公司需要马不停蹄地寻找新项目才能维持现有的收入规模。如果行业的新开工和竣工面积下降，代建业务也就很难逆势扩大规模。 已经拿到项目的中小房企，它们面临请代建或转让项目的抉择。直接出让项目，可以快速回笼资金；而选择代建，意味着缓慢的回款进度以及更大利润空间的可能性。 其实，大部分小房企会优先考虑出让项目。因为中小房企也有自己的想法：既然连品牌都可以外包，那开发这个项目还有什么成就感呢？再加上像融创这类房企有着成熟的并购团队，可以给小房企安排得妥妥帖帖，也就进一步让小房企失去了经营项目的动力。 由此可见，代建业务确实可以做到轻资产运作，但很难做到低风险运作。一旦风险，房企的品牌形象将严重受损，可谓得不偿失。 关于这一点，诸葛找房的分析师陈霄认为，真正在代建市场上能做出优异成绩，占据市场份额的仅仅是少数几家企业。 代建不是哪个房企都能做的，只有品牌号召力强、产品品质可靠的房企，才有资格逐鹿代建。不过，即便拿到代建的入场券，想要做好也实属不易。 原因就像前文所说的那样，代建业务与房企转型的初衷背道而驰，它需要房企战战兢兢、如履薄冰地经营，还面临委托方资金链断裂、业务难以规模化、回款账期长、品牌形象受损等风险。 承担着巨大的风险，赚着微薄的利润，好比做着996的工作却拿着临时工的工资。也难怪绿城近两年开始拼命拿地，默默地重回地产开发的老。 对于还未进军代建的房企，绿城的转向无疑具有很强的借鉴意义。有时候，选择确实比努力更重要。因此，房企转型不能，做代建更是需要慎之又慎。 亿欧是一家专注科技+产业+投资的信息平台和智库；成立于2014年2月，总部位于，用户/客户覆盖超过50个国家或地区。亿欧为中外客户提供行业研究、投资分析、创新咨询、数据产品、品牌公关、国际化落地等服务。
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